종합부동산세

Comprehensive Real Estate Holding Tax

일정한 기준을 초과하는 토지 및 주택의 소유자에 대해 부과하는 세금 또는 그 제도를 말한다.

종부세는 종합부동산세법에 따라 부과되며, 고액의 부동산 보유자에 대하여 종합부동산세를 부과하여 부동산 보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고 부동산의 가격안정을 도모하기 위해 참여정부(노무현 정권) 때 만들어졌다.

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과세기준일 및 납부일

해당 연도 6월 1일을 과세기준일로 하며, 납부기간은 매년 12월 1일부터 12월 15일까지이다.

납부할 종합부동산세액이 250만원을 초과하는 경우 일부를 납부기한 경과 후 6개월 이내에 분납할 수 있다.

부과 기준

복잡한 기준이 있지만, 기본적으로 개인이 보유한 주택의 공시가격 합계액이 9억원을 초과하는 경우 종합부동산세 과세대상이 된다. 다만 1세대 1주택자인 경우 12억원을 공제한다.

토지의 경우 종합합산토지는 공시가격 합계액 5억원, 별도합산토지는 80억원을 초과하는 경우 과세대상이 된다.

상세한 내용은 종합부동산세법을 직접 확인하는 것이 좋다.

1세대 1주택자

종합부동산세에서 1세대 1주택자란 원칙적으로 거주자로서 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택을 단독으로 소유하는 경우 그 주택 소유자를 말한다.

1세대 1주택자에게는 일반적인 9억원보다 높은 12억원의 기본공제가 적용되며, 연령 및 보유기간에 따른 세액공제를 받을 수 있다.

다만 일정한 요건을 갖춘 경우 실제로 2주택 이상을 보유하고 있더라도 1세대 1주택자로 인정하는 특례가 있다.

• 일시적 2주택 : 기존 주택을 양도하기 전에 신규주택을 취득한 경우로서 과세기준일 현재 신규주택 취득일부터 3년이 지나지 않은 경우
• 상속주택 : 원칙적으로 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 주택. 5년이 지난 경우에도 일정 지분 또는 공시가격 요건을 충족하면 특례 적용 가능
• 지방 저가주택 : 공시가격 4억원 이하이면서 법령에서 정한 지역에 소재하는 주택
• 인구감소지역주택 : 공시가격 및 취득시기·지역 등 법령상 요건을 충족하는 인구감소지역 소재 주택
• 준공 후 미분양주택 : 비수도권 소재, 전용면적 85㎡ 이하, 취득가액 6억원 이하 등 법령상 요건을 충족하는 주택

특례를 적용받으면 해당 주택을 포함하여 공시가격을 합산하되 12억원의 기본공제를 적용하며, 세액공제는 원래 보유하던 1주택에 해당하는 세액에 대해 적용한다.

특례 적용을 위해서는 원칙적으로 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 관할 세무서장에게 신청하여야 한다.

공동명의 1주택자 특례

부부가 1주택만을 공동으로 소유하고 다른 세대원이 주택을 소유하지 않는 등 요건을 충족한 경우 신청을 통해 공동명의 주택을 1세대 1주택으로 과세받을 수 있다.

특례를 신청하지 않으면 부부가 각각 납세의무자가 되어 각각 9억원의 기본공제를 적용받는다. 반면 공동명의 1주택자 특례를 신청하면 1명을 납세의무자로 하여 12억원의 기본공제를 적용하고, 그 납세의무자의 연령 및 보유기간에 따라 최대 80%의 세액공제를 적용받을 수 있다.

따라서 공동명의의 경우 특례 신청이 항상 유리한 것은 아니며 주택 공시가격, 지분, 연령 및 보유기간에 따라 비교할 필요가 있다.

공동명의 1주택자 특례 역시 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 신청한다.

세액 계산

구분	주택분					종합합산 토지분			별도합산 토지분
∑ 공시가격	∑ 주택 공시가격					∑ 종합합산 토지 공시가격			∑ 별도합산 토지 공시가격
-	-
공제금액	9억원(1세대 1주택자 12억원)					5억원			80억원
×	×
공정시장가액비율	60%					100%
=	=
종부세 과세표준	주택분 종합부동산세 과세표준					종합합산 토지분 종합부동산세 과세표준			별도합산 토지분 종합부동산세 과세표준
×	×
세율(%)	과세표준	2주택 이하		3주택 이상		과세표준	세율	누진공제	과세표준	세율	누진공제
		세율(%)	누진공제	세율(%)	누진공제
	3억원 이하	0.5	-	0.5	-	15억원 이하	1.0	-	200억원 이하	0.5	-
	6억원 이하	0.7	60만원	0.7	60만원
	12억원 이하	1.0	240만원	1.0	240만원	45억원 이하	2.0	1,500만원	400억원 이하	0.6	2,000만원
	25억원 이하	1.3	600만원	2.0	1,440만원
	50억원 이하	1.5	1,100만원	3.0	3,940만원	45억원 초과	3.0	6,000만원	400억원 초과	0.7	6,000만원
	94억원 이하	2.0	3,600만원	4.0	8,940만원
	94억원 초과	2.7	1억 180만원	5.0	1억 8,340만원
=	=
종합부동산세액	주택분 종합부동산세액					종합합산 토지분 종합부동산세액			별도합산 토지분 종합부동산세액
-	-
공제할 재산세액	재산세로 부과된 세액 중 종합부동산세 과세표준금액에 부과된 재산세 상당액 ☞ 과세대상 유형별(주택, 종합합산 토지, 별도합산 토지)로 구분하여 계산
=	=
산출세액	주택분 산출세액					종합합산 토지분 산출세액			별도합산 토지분 산출세액
-	-
세액공제(%)	<1세대 1주택> 보유기간: 5년(20%), 10년(40%), 15년(50%) 연령: 60세(20%), 65세(30%), 70세(40%) ☞ 중복 적용 가능(합계 한도 80%)					해당 없음			해당 없음
-	-
세부담상한 초과세액	[직전년도 총세액상당액(재산세 + 종부세) × 150%]를 초과하는 세액 ☞ 개인의 주택분 종합부동산세 세부담상한율: 150%
=	=
납부할 세액	각 과세유형별 세액의 합계액 [250만원 초과 시 분납 가능(6개월)]

연령공제와 보유기간공제

1세대 1주택자인 경우 연령 및 보유기간에 따른 세액공제를 적용한다.

• 연령공제
  • 만 60세 이상 65세 미만 : 20%
  • 만 65세 이상 70세 미만 : 30%
  • 만 70세 이상 : 40%

• 보유기간공제
  • 5년 이상 10년 미만 : 20%
  • 10년 이상 15년 미만 : 40%
  • 15년 이상 : 50%

연령공제와 보유기간공제는 중복 적용할 수 있으나 합계 공제한도는 80%이다.

세부담의 상한

개인의 주택에 대한 총세액(주택분 재산세 + 주택분 종합부동산세)은 원칙적으로 직전연도 해당 주택에 부과된 총세액상당액의 150%를 한도로 한다.

과거에는 조정대상지역 2주택자 또는 3주택 이상 소유자에게 200%, 300%의 별도 세부담상한이 적용되었으나 현재는 폐지되어 150%가 적용된다.

재산세 중복분

종합부동산세와 재산세가 동일한 과세표준에 중복하여 부과되는 부분을 조정하기 위해 종합부동산세 산출 과정에서 일정한 재산세 상당액을 공제한다.

즉, 해당 연도에 재산세로 부과된 세액 중 종합부동산세 과세표준에 해당하는 부분에 대한 재산세 상당액을 주택, 종합합산토지, 별도합산토지별로 계산하여 공제한다.

종합부동산세법 시행령 제4조의2

고령자 등의 종합부동산세 납부유예

일정한 요건을 갖춘 1세대 1주택자와 공동명의 1주택자는 주택분 종합부동산세의 납부유예를 신청할 수 있다.

과세기준일 현재 만 60세 이상이거나 해당 주택을 5년 이상 보유하고 있는 등 법에서 정한 요건을 충족하는 경우 적용할 수 있으며, 납부가 유예된 세액은 해당 주택의 양도·증여·상속 등 일정한 사유가 발생할 때 납부하게 된다.

납부유예는 세금을 감면하거나 면제하는 제도가 아니라 납부시기를 늦춰주는 제도라는 점에 주의해야 한다.